כדאיות כלכלית של בנייה ירוקה בישראל

הוכחת הכדאיות הכלכלית קריטית לקידומה של הבנייה הירוקה. עם זאת, קביעת הכדאיות מורכבת, מאחר שיש מעט בניינים ירוקים בארץ המאפשרים בדיקה בפועל של מדגם סטטיסטי, וקשה להסתמך על מחקרים ממדינות אחרות.

ממחקרינו על המרכיבים בכדאיות הכלכלית של הבנייה הירוקה, למדנו כי חלק מהחלטות התכנון הנדרשות אינן מצריכות עלויות נוספות ^[2]. כאלה הן ההחלטות על מיקום הפרויקט במגרש, על האוריינטציה – ביחס לשמש ולרוחות – של החזיתות ושל הפתחים שבהן, ועל התייחסות המיקום והנפח של הבניין לבניינים השכנים שעלולים להצל עליו בחורף (פגיעה בזכויות שמש) או למנוע ממנו נגישות לרוחות ליליות בקיץ (פגיעה בזכויות רוח). התקן הישראלי 5281 לבנייה בת-קיימא (בנייה ירוקה) מתייחס גם לתכנון מול תוואי הקרקע הטבעי, לאי-הפרת זרימת נגר ולנקודות נוספות, שהתעלמות מהן עלולה לייקר את עלויות ההקמה והאחזקה של הבניין.

בעלויות הבנייה הירוקה יש מרכיבים המתחייבים מהחוק, אבל החוק אינו נאכף או שהרף הנדרש בו נמוך. לדוגמה, התקן הישראלי לבידוד תרמי של בניינים (ת"י 1045) קובע את הערכים המזעריים. שיפור הבידוד לבידוד מיטבי כרוך בהוספת חומר בידוד, שעלותו זניחה יחסית לסך כל העלות של יחידת דיור או בניין משרדים. לדוגמה, עלות הבידוד לדירת שיכון משנות ה-60 באזור השפלה עשויה להסתכם ב-1,500–3,400 ₪, וזאת כדי להגיע לתפקוד מיטבי מבחינה אקלימית. זמן החזר העלות ביחס לחיסכון בעלויות האנרגיה (מחושב לפי תעריפי החשמל בשנת 2010) מסתכם בשנתיים עד חמש שנים ^[3]. מחקרים אחרים אומדים את עלות הבידוד בסכומים גבוהים יותר (7,000 ₪ לדירה ויותר), אך מתייחסים לדירות גדולות יותר, בעלות שטח מעטפת גדול יותר ^[4]. בניינים רבים (לרבות מאות אלפי דירות שיכון) נבנו עד שנות ה-80, ואף לאחר מכן, ללא בידוד. מחקרים הראו כי בהשקעה מזערית ניתן לבודד את המעטפת שלהם ובכך לצמצם את צריכת האנרגיה בהם, וכך ההשקעה תוחזר בפרק זמן קצר של 5–10 שנים, כתלות באזור האקלים שהבניין נמצא בו. כך גם תשופר איכות הסביבה התוך-מבנית, ויוארך משך השימוש בבניינים. עלות שיפור התכונות התרמיות, האנרגטיות או האקלימיות של המבנה עצמו תוזל, אם שיפור תכונותיו אלה ישולב עם הוספת ממ"דים ועם חיזוק המבנה על פי דרישות תמ"א 38. למשתנים אלה נוספים גם ייעול התאורה המלאכותית (במיוחד בבנייני משרדים, מסחר, חינוך וציבור, אך גם בבנייני מגורים) וכן ייעול מערכות מכָניות וחשמליות, לרבות מערכות מיזוג האוויר.

קבוצת משתנים נוספת כוללת נושאים שנחקרים בארץ ממש בימים אלה, ובכללם האנרגיה הגלומה בחומרי הבניין, כלומר האנרגיה המושקעת בהפקת חומרי הגלם, בעיבודם ובהפיכתם למוצרי בנייה, בהובלתם ובשילובם בבניינים, ולבסוף בשימוש מחדש בהם או במִחזור שלהם. על השימוש בחומרים עתירי אנרגיה (כגון מלט ובטון, פלדה ואלומיניום) להיות מושכל יותר מכפי שהוא כיום. דרך אחת להפחתת האנרגיה הגלומה בבניינים היא השימוש בחומרים במצב שקרוב יותר למצבם הטבעי, כגון שימוש באבן במקום במוצרי בטון לריצוף ולחיפוי. צמצום האנרגיה משליך על בריאות הציבור: פחות צריכת אנרגיה – פחות ייצור אנרגיה – פחות פליטות.

קבוצת המשתנים האחרונה מתייחסת לאיכות הסביבה התוך-מבנית, ואומדן השלכותיה מסובך. קבוצה זו מושפעת משימוש בחומרי גמר שכיחים ביותר, אך לא ירוקים – כגון צבעים, דבקים וציפויים שמפיצים גזים רעילים וחלקיקים נשימים. השלכותיהם של אלה על בריאות הציבור קשות, אך גם קשות לחישוב. הן נתפסות כעלויות חיצוניות (externalities): תחלואה, היעדרות מעבודה ומלימודים, תפוקה ירודה. מחקרים מארה"ב ומאירופה מעריכים עלויות אלה (ומן הסתם גם את התועלת מתיקון המצב) במיליארדי דולרים לשנה לכל מדינה. כך, בארה"ב – הפוטנציאל השנתי בהגברת התפוקה כתוצאה מהפחתת זיהומי המערכת הנשימתית עשוי להגיע לכדי 7–23 מיליארד דולר, צמצום תסמונת הבניין החולה עשוי להביא לחיסכון או לרווח בשווי 10–20 מיליארד דולר, שיפור הסביבה התוך-מבנית עשוי לשפר את היעילות בעבודה, וההשלכות הכלכליות של שיפור זה מחושבות לכדי 12–125 מיליארד דולר ^[5].

לסיכום, עבודות ראשוניות שנעשו בארץ בחישוב עלות-תועלת של בנייה ירוקה הגיעו למסקנות שדומות לאלה שנמצאו במחקרים מקבילים בחו"ל: העלות הנוספת של הבנייה הירוקה לעומת הבנייה השכיחה כיום נעה סביב 10%–0, בכפוף לגודל הבניין ולרמת הגימור ^{[1, 3]}. מנגד, החיסכון באנרגיה שתאפשר הבנייה הירוקה, וכן השיפור בנוחות התרמית, באיכות הסביבה התוך-מבנית ובאיכות הסביבה הכלל-ארצית, יצדיקו ברמה הלאומית את תוספת העלויות שתידרש. העלויות החיצוניות הגבוהות מצדיקות מתן תמריצים כלכליים מצד המדינה, שיחזירו את עצמם בעיקר דרך שיפור איכות החיים, אך גם מבחינה כלכלית. יתרה מכך, שכיחות עולה של אירועי אקלים חריגים והעלייה במחירי האנרגיה, הופכות את הבנייה הירוקה לחיונית לקבוצות מוחלשות כלכלית, ואל למדינה להתעלם מכך.