בעשור האחרון אנו עדים לגידול הולך וגובר בבנייה ירוקה בעולם כולו ובישראל בפרט. בנייה ירוקה מתמקדת בצמצום תשומות האנרגיה, המים ומשאבים נוספים הדרושים לבניית מבנים ולהפעלתם, לצד צמצום הנזקים הסביבתיים הנגרמים בזמן הבנייה, ושואפת לייצר סביבת פנים בריאה ונעימה לשימוש. לשם השגת מטרות אלה מושם בבנייה ירוקה דגש על תכנון חכם המתחשב בתנאי האקלים המקומיים (שמש, רוח, לחות, צל ועוד), על בידוד הבניין מסביבתו החיצונית ועל שימוש במסה תרמית כדי לחסוך בצריכת אנרגיה לחימום ולקירור החללים, על הגברת האוורור והתאורה הטבעיים, על שימוש בחומרים ידידותיים לאדם ולסביבה, על שימוש במערכות חכמות לחיסכון באנרגיה ובמים, על מִחזור משאבים ועוד.

למרות ההתעניינות ההולכת והגוברת בבנייה ירוקה בישראל, תחום זה נמצא עדיין בצעדיו הראשונים. מספרם של הבניינים שהוסמכו על פי התקן הישראלי לבנייה ירוקה (תקן 5281), או שנמצאים בתהליכי בנייה והסמכה בימים אלה, הולך וגדל. עם זאת, טרם הצטברה מסה קריטית של בניינים ירוקים, כך שעדיין קשה להצביע על השפעה משמעותית של הבנייה הירוקה על שוק הנדל"ן הישראלי.

הסיבות לכך הן רבות ומגוונות, ובהן – קשיים בירוקרטיים, מודעות נמוכה בשוק המסורתי וביקושים משתנים. נוסף על כל אלה מסתמן שלשאלת הכדאיות הכלכלית תפקיד מכריע בעיצוב השוק וביכולת לקדמו ולפתחו, והיא שעומדת במרכז הדיון שמובא לפנינו. כך, למרות התועלת הרבה שטומנת בחובה הבנייה הירוקה, שעיקרה שיפור באיכות חיי הדיירים מבחינת צמצום הנזקים הסביבתיים והתחלואה כמו גם מגורים בבתים איכותיים ומתקדמים יותר, אין ודאות מלאה שתועלת זו מצדיקה השקעה כלכלית בבניית הבניין הירוק ובתפעולו השוטף.

לבנייה הירוקה תועלת רבה, ישירה ועקיפה. התועלת הישירה מתבטאת בעיקר בחיסכון במשאבים של אנרגיה, מים, חומרים וקרקע, וכן בשיפור בריאות הדיירים שמתבטאת בהעלאת תפוקות של עובדים ובהפחתה של היעדרויות מהעבודה. התועלת העקיפה מתייחסת בעיקר לרמה המשקית ומתבטאת בצמצום צריכת האנרגיה, בצמצום צריכת מים, בחיסכון בחומרי גלם, בחיסכון בהקמת תשתיות לייצור אנרגיה, בחיסכון בהקמת תשתיות כלליות (כבישים, מים וכו'), בצמצום הוצאות הטיפול בפסולת ובצמצום פליטות גזי חממה.

כל סוגי התועלת הללו כבר נבחנו בעולם, אך בישראל, בשל שוק שעדיין נמצא בהתפתחות, הם טרם הוכחו בצורה מלאה. חשוב לציין כי מבחינת האקלים, יש דמיון מסוים בין ישראל למדינות כמו אוסטרליה, אך ישראל מתנהגת לעתים באופן שונה מבחינת שוק הבנייה ותרבות הבנייה המקומית. נתוני עלויות בבנייה ירוקה שנבחנו עד כה, דומים בהחלט לנתוני עלויות בנייה ירוקה הקיימים בעולם.

בניסיון לספק תשובות אפשריות לשאלת הכדאיות הכלכלית של בנייה ירוקה ריכזנו מומחים ממגוון של גופים מהמגזר הפרטי, הציבורי, העסקי והאקדמי, וזאת כדי לתת לקורא נקודת מבא רחבה על סוגיית הכדאיות הכלכלית של הבנייה הירוקה.

נושא הבנייה הירוקה אינו חדש אצל העוסקים בבנייה בעולם, וידוע כתחום הפועל לצמצום ההשפעה הסביבתית השלילית של הפעילות האנושית. כיום לא רק אדריכלים, קבלנים ומנהלי פרויקטים מעורבים בו, אלא גם מהנדסי בניין ומערכות, כלכלנים, יצרנים, יבואנים, סוכני נדל"ן, גופי ביטוח, בעלי חברות בתחומים רבים ומגוונים, וכמובן – קובעי המדיניות בכל הרמות. לבנייה הירוקה יש מגוון רחב של תנאי מסגרת כגון רגולציה, אקלים, טכנולוגיות בנייה, התנהגות שוק וכדאיות כלכלית. לצורך אימוץ הבנייה הירוקה בישראל, חשוב ללמוד מהניסיון הקיים בתחום בעולם, וגם מהניסיון שקיים בשוק המקומי. מהניסיון הזה ניתן להסיק מסקנות ראשוניות לעניין העלות והתועלת שנובעות מבנייה ירוקה – למשק ולמשתמש.

כדי לדון בנושא הכדאיות הכלכלית של בנייה ירוקה, יש להתייחס לצד העלות ולצד התועלת. בצד העלות, מאחר שרוב ההשפעה של הבנייה הירוקה היא על עלות הבנייה הישירה, מניחים לשם פשטות הניתוח, שהשפעתה מתבטאת במרכיב עלויות זה (ללא עלות הקרקע, האגרות, עלויות השיווק וכד').

במדינות שנבדק בהן נושא תוספת העלות למחיר הבנייה כתוצאה מבנייה ירוקה, נמצא כי תוספת זו נעה בטווח של כ-10%–0 מסך עלויות הבנייה. השונות הגבוהה בין הערכים תלויה במשתנים רבים, ובהם:

• מספר השנים שעוסקים בהן בבנייה ירוקה במדינה.
• סוג המבנה – קיימת שונות רבה בעלויות בנייה של מבני מגורים, משרדים, בתי חולים וכד'.
• איכות הבנייה: ככל שאיכות הבנייה עולה, כך תוספת העלות קטֵנה.

• רמת הבנייה הירוקה: ככל שאיכות המבנה גבוהה יותר מבחינת קיימוּת, והוא זוכה לדירוג גבוה יותר, כך הוא יקר יותר. לדוגמה בארה"ב, מבנה LEED Platinum יעלה יותר ממבנה שדורג כ-LEED Silver.
• דרישות כלי המדידה: בישראל: ת"י 5281; בארה"ב: LEED; באנגליה: BREEAM וכו'.

מחקרים בתחום בעולם מעלים שבמקומות מסוימים אין כיום תוספת עלות בגין בנייה ירוקה. חשוב להדגיש את הממצא שלפיו קיימת השפעה משמעותית למשך הזמן שעבר מאז תחילת יישום הבנייה הירוקה בשוק, על העלויות. הסיבות לכך הן שקיימת עקומת למידה חיובית, וקיימים יתרונות לגודל בכל הנוגע לחומרי הבנייה ולשיטות העבודה.

בדיקת הנושא בישראל, מדינה חדשה יחסית בתחום הבנייה הירוקה, מעלה כי קיימת תוספת עלות בגין בנייה ירוקה ברוב מיזמי הבנייה הירוקה שנעשו בארץ. בדיקות ראשוניות אלה (שחלק מהן טרם הסתיימו, ועל כן יש להתייחס למידע זהירות) מאפשרות להצביע על טווח של תוספת עלות בגין בנייה ירוקה בשיעורים הבאים, לפי סוג המבנה שמוקם:

• מבני מגורים: 5.1%–2
• מבני משרדים: 4%–2
• מבני חינוך: 10%–7
• בתי מלון: 2%–1.6

כדי לבדוק את אמִתוּת הנתונים לעיל, בימים אלה הזמין המשרד להגנת הסביבה בחינה של סוגיית תוספת העלות בגין בנייה ירוקה בשלושה סוגים שונים של מבנים: מבנה מגורים, מבנה משרדים ומבנה ציבורי.

בצד של התועלת מבנייה ירוקה למשתמש, ניתן למנות חיסכון ישיר בחשמל ובמים, חיסכון בהוצאות על בריאות ועלייה בפריון העבודה (בעיקר במשרדים). מְעבר לחיסכון הישיר שיש לבנייה הירוקה בצריכת חשמל ומים, התועלת הסביבתית הנוספת למשק נובעת בעיקר מצמצום ייצור החשמל (לרוב בשעות צריכת שיא) ומהצמצום הנלווה אליו, מבחינת פליטות גזי חממה וזיהום אוויר.

מאחר שלחלק מסוגי התועלת שצוינו לעיל אין עדיין שיטה מוסכמת לחישוב (למשל בריאות ופריון), נבדקו רק החיסכון הישיר בהוצאות החשמל והמים כתוצאה מהשימוש בדירה, והתועלת הסביבתית הנוספת המשתקפת בצמצום העלויות החיצוניות (נזקים סביבתיים כתוצאה מייצור החשמל). בניתוח שעשה מר ליאור שמואלי מחברת EcoFinance עבור אשכול כלכלה וטכנולוגיה במשרד להגנת הסביבה, נמצא שעבור המשתמש בדירה, החיסכון השנתי ליחידת דיור הוא 1,499 ₪ בהוצאות האנרגיה, 252 ₪ בהוצאות מים, ובסך הכול הוא עומד על 1,751 ₪. ניתוח זה נעשה עבור 193.5 מ"ר לדירה (שטח בנייה ממוצע לפי נתוני הלמ"ס לשנת 2010, הכולל גם את השטחים המשותפים). עבור הניתוח המשקי, כאשר מוסיפים את ההפחתה בעלויות חיצוניות, אך מנכים את רכיב המסים, התועלת ליחידת דיור עומדת על 1,840 ₪ בשנה. בהנחה שנבנות 22,584 יחידות דיור בשנה, מדובר בתועלת שנתית פוטנציאלית של כ-41.5 מיליון ₪.

לאור העובדה שהבדיקה של המשרד לעניין תוספת העלות בגין העמידה בתקן לבנייה ירוקה טרם הסתיימה, נעשה ניתוח רגישות למציאת האיזון בין התועלת שכומתה, לתוספות שונות של עלויות. בניתוח הרגישות הזה שבחן את התועלת מול העלות, נמצא שעבור המשתמש בדירה, כל עוד תוספת העלות הנדרשת לבנייה ירוקה אינה עולה 3.48%, קיימת תועלת כלכלית ישירה למשתמש בדירה מיישום עקרונות הבנייה הירוקה. חשוב לזכור שבנייה ירוקה מתייחסת גם לתועלת נוספת מעבר לחיסכון בהוצאות מים וחשמל, שקשה בשלב זה לכמת אותה, כגון שיפור בבריאות ובאיכות החיים של המתגוררים במבנה. התייחסות למרכיבים אלה צפויה להעלות את התועלת מבנייה ירוקה ולהפוך את הבנייה הירוקה לכדאית עוד יותר. בניתוח ברמת המשק, שמתייחסים בו גם לתועלת הסביבתית של הפחתת פליטות גזי חממה אבל מנכים את רכיב המס, כל עוד תוספת העלות הנדרשת לבנייה הירוקה אינה עולה על 3.67%, נוצרת תועלת כלכלית למשק הלאומי כתוצאה מהקמת מבני מגורים ירוקים.

הוספת תועלת מסוגים אחרים כגון עליית ערך הנכס, זמן מקוצר של "ישיבה על המדף" של נכסים ותועלת פריון ובריאות (הנבדקת בימים אלה על-ידי המשרד להגנת הסביבה), תחזק את הכדאיות הכלכלית של הבנייה הירוקה לעומת בנייה קונבנציונלית. אם כן, מדוע על אף כדאיות כלכלית זו עדיין לא רואים שטף של בנייה ירוקה בישראל?

ובכן, חשוב להבהיר כי כבר כיום נעשים צעדים משמעותיים לאימוץ עקרונות הבנייה הירוקה – חברות בנייה הבונות על פי התקן לבנייה ירוקה, רשויות מקומיות המחייבות עמידה בתקן לסוגי מבנים שונים (כדוגמת תל-אביב, הרצליה ורעננה), גופים ממשלתיים שהטמיעו את הנושא בנהלים או בדרישות שלהם. יחד עם התעוררת הבנייה הירוקה בארץ, ישנו עדיין מספר לא קטן של חסמי שוק מצד גורמים פרטיים ומסחריים, המעכבים יישום רחב היקף של בנייה ירוקה: תפיסות מוטעות וחוסר ידע בקרב מקבלי החלטות – נושא שנחקר גם בחו"ל, ונמצא כי הוא אחד החסמים המרכזיים בתחום; מיעוט כוח אדם מיומן; חוסר היכרות של מערכות התכנון ברשויות; שוק קטן של גופי התעדה לבחינת המבנים; כל אלה הם רק דוגמאות. כדי להתגבר על חסמים אלה חשוב לבחון את השימוש בכלים שונים, ובהם כלים כלכליים ומימוניים, לצד צעדי רגולציה מחייבים. השר להגנת הסביבה, ח״כ עמיר פרץ, כבר הודיע כי הוא רואה בקידום הבנייה הירוקה יעד מרכזי, הן באמצעות הגדלת ההיצע הן באמצעות מתן כלים לציבור הרוכשים לדעת אם הקבלן מציע להם דירה ירוקה באמת, או שהוא מציע דירה מתיירקקת שמתחזה לדירה ירוקה. לצד צעדים אלה, בוחן המשרד בימים אלה שימוש בכלים כגון הקמת קרן מחזורית למימון תוספת העלות לבנייה ירוקה, סבסוד משכנתאות ירוקות, הפנמת התועלת מבנייה ירוקה בפרמיית הביטוח של מבנים וכדומה.

ככל שבנייה ירוקה תיעשה נוהג מקובל ונפוץ יותר, כך תחול ירידה בעלויות במרבית מהמשתנים הקשורים בה. הניסיון מהעולם מראה שמדובר בדינמיקה המזינה את עצמה, לאחר שחבלי הלידה של תחילת היישום וההטמעה יחלפו. למרות החשיבות של הכדאיות הכלכלית בבנייה הירוקה כגורם מכריע בשיקול הבנייה, יש להדגיש כי במדינות רבות בעולם מקודמת בנייה ירוקה מטעמי שמירה על משאבי העולם לדורות הבאים. התועלת הכלכלית מבנייה ירוקה מקלה על קידום התחום, ומגשרת על חסמי התפיסה וההתנהלות המקובלים, ובכך מסייעת להגביר את רווחת הפרט והמשק תוך הכללת תועלת סביבתית, חברתית ובריאותית.

הוכחת הכדאיות הכלכלית קריטית לקידומה של הבנייה הירוקה. עם זאת, קביעת הכדאיות מורכבת, מאחר שיש מעט בניינים ירוקים בארץ המאפשרים בדיקה בפועל של מדגם סטטיסטי, וקשה להסתמך על מחקרים ממדינות אחרות.

ממחקרינו על המרכיבים בכדאיות הכלכלית של הבנייה הירוקה, למדנו כי חלק מהחלטות התכנון הנדרשות אינן מצריכות עלויות נוספות ^[2]. כאלה הן ההחלטות על מיקום הפרויקט במגרש, על האוריינטציה – ביחס לשמש ולרוחות – של החזיתות ושל הפתחים שבהן, ועל התייחסות המיקום והנפח של הבניין לבניינים השכנים שעלולים להצל עליו בחורף (פגיעה בזכויות שמש) או למנוע ממנו נגישות לרוחות ליליות בקיץ (פגיעה בזכויות רוח). התקן הישראלי 5281 לבנייה בת-קיימא (בנייה ירוקה) מתייחס גם לתכנון מול תוואי הקרקע הטבעי, לאי-הפרת זרימת נגר ולנקודות נוספות, שהתעלמות מהן עלולה לייקר את עלויות ההקמה והאחזקה של הבניין.

בעלויות הבנייה הירוקה יש מרכיבים המתחייבים מהחוק, אבל החוק אינו נאכף או שהרף הנדרש בו נמוך. לדוגמה, התקן הישראלי לבידוד תרמי של בניינים (ת"י 1045) קובע את הערכים המזעריים. שיפור הבידוד לבידוד מיטבי כרוך בהוספת חומר בידוד, שעלותו זניחה יחסית לסך כל העלות של יחידת דיור או בניין משרדים. לדוגמה, עלות הבידוד לדירת שיכון משנות ה-60 באזור השפלה עשויה להסתכם ב-1,500–3,400 ₪, וזאת כדי להגיע לתפקוד מיטבי מבחינה אקלימית. זמן החזר העלות ביחס לחיסכון בעלויות האנרגיה (מחושב לפי תעריפי החשמל בשנת 2010) מסתכם בשנתיים עד חמש שנים ^[3]. מחקרים אחרים אומדים את עלות הבידוד בסכומים גבוהים יותר (7,000 ₪ לדירה ויותר), אך מתייחסים לדירות גדולות יותר, בעלות שטח מעטפת גדול יותר ^[4]. בניינים רבים (לרבות מאות אלפי דירות שיכון) נבנו עד שנות ה-80, ואף לאחר מכן, ללא בידוד. מחקרים הראו כי בהשקעה מזערית ניתן לבודד את המעטפת שלהם ובכך לצמצם את צריכת האנרגיה בהם, וכך ההשקעה תוחזר בפרק זמן קצר של 5–10 שנים, כתלות באזור האקלים שהבניין נמצא בו. כך גם תשופר איכות הסביבה התוך-מבנית, ויוארך משך השימוש בבניינים. עלות שיפור התכונות התרמיות, האנרגטיות או האקלימיות של המבנה עצמו תוזל, אם שיפור תכונותיו אלה ישולב עם הוספת ממ"דים ועם חיזוק המבנה על פי דרישות תמ"א 38. למשתנים אלה נוספים גם ייעול התאורה המלאכותית (במיוחד בבנייני משרדים, מסחר, חינוך וציבור, אך גם בבנייני מגורים) וכן ייעול מערכות מכָניות וחשמליות, לרבות מערכות מיזוג האוויר.

קבוצת משתנים נוספת כוללת נושאים שנחקרים בארץ ממש בימים אלה, ובכללם האנרגיה הגלומה בחומרי הבניין, כלומר האנרגיה המושקעת בהפקת חומרי הגלם, בעיבודם ובהפיכתם למוצרי בנייה, בהובלתם ובשילובם בבניינים, ולבסוף בשימוש מחדש בהם או במִחזור שלהם. על השימוש בחומרים עתירי אנרגיה (כגון מלט ובטון, פלדה ואלומיניום) להיות מושכל יותר מכפי שהוא כיום. דרך אחת להפחתת האנרגיה הגלומה בבניינים היא השימוש בחומרים במצב שקרוב יותר למצבם הטבעי, כגון שימוש באבן במקום במוצרי בטון לריצוף ולחיפוי. צמצום האנרגיה משליך על בריאות הציבור: פחות צריכת אנרגיה – פחות ייצור אנרגיה – פחות פליטות.

קבוצת המשתנים האחרונה מתייחסת לאיכות הסביבה התוך-מבנית, ואומדן השלכותיה מסובך. קבוצה זו מושפעת משימוש בחומרי גמר שכיחים ביותר, אך לא ירוקים – כגון צבעים, דבקים וציפויים שמפיצים גזים רעילים וחלקיקים נשימים. השלכותיהם של אלה על בריאות הציבור קשות, אך גם קשות לחישוב. הן נתפסות כעלויות חיצוניות (externalities): תחלואה, היעדרות מעבודה ומלימודים, תפוקה ירודה. מחקרים מארה"ב ומאירופה מעריכים עלויות אלה (ומן הסתם גם את התועלת מתיקון המצב) במיליארדי דולרים לשנה לכל מדינה. כך, בארה"ב – הפוטנציאל השנתי בהגברת התפוקה כתוצאה מהפחתת זיהומי המערכת הנשימתית עשוי להגיע לכדי 7–23 מיליארד דולר, צמצום תסמונת הבניין החולה עשוי להביא לחיסכון או לרווח בשווי 10–20 מיליארד דולר, שיפור הסביבה התוך-מבנית עשוי לשפר את היעילות בעבודה, וההשלכות הכלכליות של שיפור זה מחושבות לכדי 12–125 מיליארד דולר ^[5].

לסיכום, עבודות ראשוניות שנעשו בארץ בחישוב עלות-תועלת של בנייה ירוקה הגיעו למסקנות שדומות לאלה שנמצאו במחקרים מקבילים בחו"ל: העלות הנוספת של הבנייה הירוקה לעומת הבנייה השכיחה כיום נעה סביב 10%–0, בכפוף לגודל הבניין ולרמת הגימור ^{[1, 3]}. מנגד, החיסכון באנרגיה שתאפשר הבנייה הירוקה, וכן השיפור בנוחות התרמית, באיכות הסביבה התוך-מבנית ובאיכות הסביבה הכלל-ארצית, יצדיקו ברמה הלאומית את תוספת העלויות שתידרש. העלויות החיצוניות הגבוהות מצדיקות מתן תמריצים כלכליים מצד המדינה, שיחזירו את עצמם בעיקר דרך שיפור איכות החיים, אך גם מבחינה כלכלית. יתרה מכך, שכיחות עולה של אירועי אקלים חריגים והעלייה במחירי האנרגיה, הופכות את הבנייה הירוקה לחיונית לקבוצות מוחלשות כלכלית, ואל למדינה להתעלם מכך.

כקבלנים העוסקים בבנייה, החיסכון במשאבים טבעיים בבנייה הוא הנושא שאנו מופקדים עליו. האידֵאל הנכסף לחיסכון במשאבים טבעיים הוא לבנות מבנה שאינו צורך כלל משאבים טבעיים – בנוי מחומרים ממוחזרים, אינו צורך אנרגיה לשימוש שוטף, מספק את האנרגיה ממקורות מתחדשים, אינו מזהם את הסביבה, ואינו פוגע במערך האקולוגי הטבעי באתר שהוא בנוי בו.

זה האידֵאל של הבנייה הירוקה, שכמובן אינו בר-השגה. אילו היו הקבלנים נדרשים לבנות על פי אידֵאל זה, המציב רף כה גבוה שאין יכולת להגיע אליו, הם היו מעדיפים לחסוך במאמצים ולא לבנות כלל. העברת אידֵאל זה לשפת המעשה היום-יומי מחייבת פשרה, בדמות הצבת רף בר-השגה למרבית העוסקים בבנייה.

מכון התקנים, באמצעות תקן 5281, קבע סל פעולות בתהליך הבנייה, התורמות לחיסכון במשאבים הטבעיים. כל פעולה שמבצע הקבלן מזכה את המיזם בניקוד שאמור לשקף את תרומתה היחסית לחיסכון במשאבים. באופן מעשי, מבנה מתקרב לאידֵאל של מבנה ירוק ככל שהניקוד המצטבר שהשיג גבוה יותר. אבן יסוד בתקן היא שאין צורך להשיג את הניקוד המֵרבי (וייתכן גם שזה בלתי אפשרי).

לדעתי, כדי לקדם בנייה ירוקה, צריך לעודד כל יוזמה לבנייה ירוקה, גם אם היא צנועה. במילים אחרות – אסור לעצור יוזמות לבנייה ירוקה רק מאחר שהן חלקיות. מיזם שהמרכיב הירוק בו נמוך, עדיף על מיזם שאין בו שום מרכיב ירוק. אם ירבו העוסקים בתכנון ובהקמה של מיזמים ירוקים, ייווצר מאגר גדול של יזמים שהתנסו – בצורה זו או אחרת – בבנייה ירוקה, ויוכלו לצמוח ממנו מיזמים ירוקים מצוינים ובכמות גדולה.

מנקודת מבטם של קבלנים ושל יזמים, ההחלטה לבנות נבחנת רק על פי הכדאיות הכלכלית שלה. לכן, בנייה ירוקה בוודאי שתבוצע אם יש דרישה בשוק לבנייה ירוקה ואם הצרכן מוכן לשלם תמורתה יותר. אך כאשר המניע לבנייה ירוקה הוא קיומה של חובה רגולטורית – יבחן הקבלן אם התוצאה הכלכלית מצדיקה זאת, ויוותר על הקמת מיזם אם משמעותו הפסד או ירידה משמעותית ברווח.

מסיבות אלה ביצענו עבודה להערכת תוספת העלות של הבנייה הירוקה לקבלן, בדירה 'רגילה' בת ארבעה חדרים במבנה מגורים. נכון כי בשל שונות בתנאים מקומיים של מיזמים, במבנה מגורים זה או אחר תוספת העלויות עשויה להיות גבוהה יותר או נמוכה יותר מזו שחישבנו. מצד שני, אנו בטוחים כי יזם שישקיע את הסכומים המפורטים בעבודה ישיג אישור לבנייה ירוקה על פי רמת ההשקעה שלו. עבודה זו תסייע לקבלן המתלבט, הזקוק לתשובה מהירה לגבי תוספת העלויות הכרוכה בבנייה ירוקה, וזאת מבלי שייאלץ להשקיע סכומים גדולים בתכנון ובבדיקות תכנון.

כאמור, התקן לבנייה ירוקה מורכב מסל פעולות שהניקוד הניתן בגינן נקבע כפונקציה של תרומת הפעולה לחיסכון במשאבים. מכיוון שעל היזם לבחור את הפעולות הטובות ביותר בשבילו, וכן מכיוון שהניקוד אינו מתחשב בתוספת העלות הכרוכה בביצוע הפעולה, ראינו צורך להציג את העלות השולית להשגת כל נקודה עבור מ"ר אחד במיזם בנייה ירוקה, עבור כל אחד מפרקי התקן (טבלה 1). כך יוכל הקבלן לבחור את הפעולות המשתלמות ביותר – כלומר, את אלה הנותנות למיזם את הניקוד הדרוש במחיר הנמוך ביותר. ככלל ניסינו לבחור את הפתרונות הזולים מתוך מכלול האפשרויות. חשוב לשים לב כי עבור כל פרק נקבע סף מינימום שיש לעבור, ולכן לא תמיד ניתן לבחור את הפריטים הזולים ביותר. בחלק מהמקרים משליך מצב המגרש או המבנה על בחירת הפריט בסל, כך שייתכן שיהיו מיזמים שפעולה מסוימת בהם אפשרית לביצוע ללא עלות. מצד שני, לעתים פתרונות אינם ישימים כלל במיזמים מסוימים. במקרים כאלה לא השתנו עלויות.

טבלה 1 מראה כי עבור כל פרקי התקן, עלות נקודה לבנייה ברמה של 'כוכב אחד' היא הזולה ביותר, בעוד של 'שלושה כוכבים' היא היקרה ביותר. זאת כמובן מאחר שבבנייה ברמת 'כוכב אחד' ניתן לאמץ פתרונות זולים, אך כאשר מתקדמים לשניים או לשלושה כוכבים, חייבים לבחור את הפריטים היקרים יותר בסל.

טבלה 1

בנייה ירוקה – עלויות לקבלן להשגת נקודות, בחלוקה לפי תחומים בהתאם לדרישות התקן לבנייה ירוקה (ת"י 5281)

העלויות מחושבות עבור דירה רגילה בת 100 מ"ר בבניה רוויה. ישנו גם קריטריון של חדשנות שאינו נכלל בטבלה, משום שעבורו אין דרישות מינימום ולא ניתן להעריך את עלויותיו.

טבלה 1 משקפת את מרכזיותו של פרק האנרגיה בתקן: חייבים לצבור בו נקודות רבות, ונוסף על כך – הפתרונות להשגת נקודות בתחום זה יקרים. בגלל חשיבות פרק האנרגיה ביצענו הערכת עלויות לפרקי המשנה (טבלה 2), כך שלרשות הקבלן יעמוד כלי מפורט לבחירת הפתרון הנכון עבורו. עלותה של נקודה בפרק הבריאות והרווחה גבוהה מאוד, אך סך כל ההשקעה בפרק אינו גבוה.

טבלה 2

בנייה ירוקה – עלויות לקבלן להשגת נקודות, עבור פרקי המשנה בתחום האנרגיה, בהתאם לדרישות התקן לבנייה ירוקה (ת"י 5281)

העלויות מחושבות עבור דירה רגילה בת 100 מ"ר בבנייה רוויה.

מעבר לפעולות הנדרשות לצבירת ניקוד, ישנם שני מרכיבים נוספים הכרוכים בעלות כספית, אף על פי שלא ניתן בגינם ניקוד: תכנון בנייה ירוקה, והליך קבלת אישור שהמבנה עומד בתקן לבנייה ירוקה.

לסיכום, הוצגו כאן ראשי פרקים להערכת תוספת העלויות הצפויה לקבלן וליזם בעת הבנייה בהתאם לתקן לבנייה ירוקה בישראל.

בנייה ירוקה היא בעלת היגיון עסקי-כלכלי. לצד יתרונותיה הסביבתיים, החברתיים והבריאותיים מדובר בתחום בעל תובנה כלכלית מוגדרת. מכאן ששאלת הכדאיות הכלכלית היא אחת מסוגיות הליבה העומדות במרכז התפיסה.

לשאלת הכדאיות הכלכלית של הבנייה הירוקה רבדים שונים להתייחסות. סוגיה מרכזית היא שאלת העלות למול התועלת. האחרת נוגעת בזהות הגורם שהעלות והתועלת מגולמות עבורו. שאלות נוספות נוגעות למרכיבים, שמשפיעים על רכיבי העלויות ועל מצב השוק הנדון למול שוק הנדל"ן בכללותו. במאמר זה נעסוק בסוגיית העלות בלבד, אף על פי שלשאלת התועלת רבדים משמעותיים בבחינת הכדאיות הכלכלית של הבנייה הירוקה.

נתחיל מהסוף – אחד מהחסמים לקידום הבנייה הירוקה הוא הפער התפיסתי. התפיסה הרווחת והמוטעית היא שבנייה ירוקה בהכרח יקרה יותר, ומכיוון שכך, מיועדת לאוכלוסייה במעמד חברתי-כלכלי גבוה, שיכולה להרשות לעצמה את תוספת העלות. מיתוס זה צריך להתנפץ. בנייה ירוקה איננה בהכרח יקרה יותר. הכול תלוי באופן התכנון ובאיכותו, במצב השוק ובמידת שילוב מערכות טכנולוגיות שעלותן הראשונית גבוהה. עקרונית, תוספת העלות בגין הבנייה הירוקה עומדת בין אפס תוספת לבין אחוזים בודדים בלבד (כפי שיורחב בהמשך). תוספת העלות הראשונית מוחזרת בטווח זמן קצר באמצעות חיסכון בהוצאות תפעול (בייחוד בחשמל ובמים). במקרים שקיימת בהם תוספת עלות גבוהה יותר (לרוב בשל הטמעת מערכות טכנולוגיות מתוחכמות), גם אז קיים החזר של ההשקעה ומעבר לה. ההחזר נעשה בפרק זמן של חודשים עד שנים בודדות. עם החזר ההשקעה מובטח חיסכון באנרגיה ובהוצאות התפעול.

פער תפיסתי זה איננו ייחודי לישראל – בָּעולם הפער זהה. ממחקר עולמי ^[2] בעניין הכדאיות הכלכלית של בנייה ירוקה, המסתמך על עשרות מחקרים מרחבי העולם, עולה כי הפער קיים לא רק בתפיסה של הציבור הרחב אלא גם בקרב אנשי המקצוע העוסקים בתחום. חלק מההסבר לכך טמון בחוסר הידע באשר לעלויות האמִתיות ובתפיסות נושנות. התפיסה בעולם היא שעלותה של בנייה ירוקה גבוהה ב-29%–0.9, בעוד בפועל תוספת העלות נעה בין 0.4% ל-12.5%. יצוין כי תוספת העלות של 12.5% נוצרה במבנה חזוני של אפס אנרגיה שתוכנן ואף נבנה, תוך שימוש בטכנולוגיות מתוחכמות לצד יישום פורץ דרך (ומכאן העלות הגבוהה יותר, שאיננה משקפת בנייה ירוקה בעלת מאפיינים בסיסיים).

נמצא כי המרכיבים המרכזיים המשפיעים על תוספת העלות הם אופן התכנון ואופיו. ככל שנושאי הבנייה הירוקה נכנסים בשלב תכנוני מוקדם יותר, ומשולבים באופן מובנה בהליך התכנון הכלל-צוותי, כך העלויות נמוכות יותר, והיכולת להגיע לתוצאות טובות יותר – גדֵלה.

נחזור אחורה: מניין נובע ההיגיון הכלכלי שבבנייה ירוקה? בבחינת ההיגיון הכלכלי נאמדות העלויות לצד התועלת. נסתכל על צד העלויות: ממחקר של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ^[1] עולים ממצאים באשר לתוספת העלות שיש ליזם בגין בנייה ירוקה של מבני מגורים בישראל. המחקר מנתח את העלויות הכלכליות של בנייה ירוקה, ומשווה אותן לעלויות בנייה קונבנציונלית בהתבסס על שני מקרי מבחן של בנייני מגורים, שקיבלו תו ירוק בדרגת מצטיין לפי תקן 5281 (בגרסתו הקודמת). המחקר התבסס על בחינת העלויות בפועל של רכיבים ירוקים שהוטמעו במקרי המבחן, לפי הצהרות היזמים. הסתמכות זו אִפשרה להגיע להערכה מדויקת יותר מאשר בהסתמכות על הערכות בלבד.

המחקר מורה כי תוספת אלמנטים ירוקים לדירה יוצרת ליזם תוספת עלות של 4%–2. כספית מדובר בסך השקעה נוספת ממוצעת של 12,084–26,384 ₪ לדירה. לעומת זאת, עבור הצרכן, המשמעות היא תוספת עלות של 2%–1. מחיר דירה לצרכן מושפע ממרכיבים רבים נוסף על המחיר ליזם, כגון: מרכיבי מיסוי ועלות הקרקע, שמהווים כ-50% מערך הדירה הכוללת. הרכיבים המרכזיים שהשפיעו על העלות הנוספת היו רכיבים פסיביים של זיגוג מבודד ובידוד קיר חיצוני.

לשם השוואה, בעולם מורים הנתונים על ממוצע תוספת עלות של 3%–0. הפערים נובעים ממצב שוק הבנייה הירוקה, מהתמריצים ורגולציה, מתנאי האקלים, מהרגלי השימוש של הדיירים, ממודעות הציבור, מתנאי הקרקע ומנתוני הפרמיה הירוקה.

יש להביא בחשבון כי נתוני המחקר המקומי מקורם במבנים שנבנו בשוק בהתהוות – שוק בחיתוליו שההיצע והתחרות בו קטנים, וכך גם הידע והניסיון. בשווקים שכאלה המחירים גבוהים יותר מאשר בשווקים מתקדמים, שקיימת בהם מגמה של הפחתת עלויות.

לצד שאלת העלות עומדת סוגיית התועלת. מבלי להיכנס לעובי הקורה בסוגיה יצוין כי בבנייה ירוקה יש סוגי תועלת מגוונים, הנחלקים לתועלת ישירה ועקיפה, לתועלת לאזרח הפרטי ולמשק כולו, לתועלת שנאמדת בערך כספי ישיר ולתועלת שנאמדת בשווה ערך כספי. כפי שנאמר לעיל, סוגי התועלת נבדלים בין קהלי היעד השונים. התועלת ליזם או לקבלן שונה מזו של בעל הנכס או של שוכר הנכס, וכולן שונות מהתועלת לרשות המקומית, למשק הלאומי וכדומה. הבנת המוטיבציה והתועלת עבור כל אחד מהגורמים משמעותית בקידום מדיניות התחום.

לסיכום, שאלת הכדאיות הכלכלית של הבנייה הירוקה היא אחת מאבני הפינה לקידום השוק. במקומות שקיימת בהם כדאיות כלכליות יש להביאה למוּדעוּת, ואילו במקומות שמנגנון הכדאיות הכלכלית עדיין לא פוצח בהם, יש לקדם מנגנונים פיננסיים שיגשרו על הפער ויביאו לכך שהבנייה הירוקה תהיה כלכלית באופן עצמאי. לשם כך, המועצה הישראלית לבנייה ירוקה מתכננת כמה צעדים. בין השאר – העמקת הידע והמחקר בנושא באמצעות מחקרי המשך, שיעסקו בשאלות העלוּת בסוגי מבנים נוספים עבור תקן הבנייה הירוקה 5281 בגרסתו הנוכחית, ומחקרי תועלת מותאמים לשוק המקומי. נוסף על כך, קידום תחום שיפוץ המבנים הירוקים על-ידי אימוץ תמריצים, כמו קרן לשיפוץ מבנים קיימים על פי עקרונות הבנייה הירוקה (retrofitting) עבור יזמים וקבלנים.

ונסיים בנקודת המוצא: קיומו של שוק מקומי לבנייה ירוקה, שהוא מפותח, דינמי, רחב, מקצועי, ומכיל את כלל הגורמים בשוק, הוא המפתח לכדאיות כלכלית מוגברת של הבנייה הירוקה.

הבנייה הירוקה מגלמת בתוכה יתרונות חברתיים וכלכליים לפרט ולחברה, אך מצריכה מאמצי הסברה לא קטנים בדרך למימושה. מי שבוחן את המציאות הסובבת אותנו יכול להתרשם מהשילוב העכשווי בין ערכים חברתיים ותמריצים כלכליים. השילוב ביניהם יוצר תובנות חדשות וכללי התנהגות חדשים.

הבנייה הירוקה היא דוגמה לכך. עובדה היא שיותר ויותר רוכשי דירות מעוניינים בסביבת מגורים בריאה, נוחה וחסכונית מבחינת ניצול האנרגיה, המבטיחה איכות חיים וסביבה בת-קיימא. גם הרגולטור מקדם בנייה ירוקה, ומאמץ תקני בנייה ירוקים הנהוגים במדינות מתקדמות. כך גם חלק מהיזמים והקבלנים פועלים להטמיע עקרונות של בנייה ירוקה, ונערכים לקראת מצב שהממשלה תחייב אותם לבנות "ירוק", ברוח הצהרתו של השר גלעד ארדן, השר הקודם להגנת הסביבה.

זו גם אחת המסקנות שהסקתי בעקבות השתתפותי בכנס Ecobuild בלונדון. התרשמתי שבעולם המפותח מתפתחת כיום תנועת מלקחיים, הן ברמת המיקרו הן ברמת המָקרו, המקדמת את הבנייה הירוקה. כלומר, הבנייה הירוקה, להבנתי, מתפתחת בו-זמנית הודות ליוזמות פרטיות ברמת השכונה הבודדת וגם הודות להנחיות תכנוניות מגבוה. ממשלות מאמצות פיתוח בר-קיימא ומדברות במונחי בריאות וראייה תכנונית ירוקה, תוך שילוב בין היבטים כלכליים וחברתיים. באנגליה, למשל, כל בנייה חדשה חייבת להיות ירוקה, ואין בניין חדש שלא עומד בתקן הירוק. אצלנו הודיע לאחרונה פורום ה-15, המאגד את הערים הגדולות והחזקות במרחב השלטון המקומי, כי הערים המשתייכות לפורום יאמצו את הבנייה הירוקה באופן מחייב.

אבל הדרך לאימוצה של תפיסת הבנייה הירוקה איננה קלה. למעשה, היא רצופת מכשולים ומהמורות. בעידן של מחאה חברתית כנגד יוקר המחייה והאמרת מחירי הדיור, אנו – ואני מתכוון לכל הגורמים המעורבים בקידום הבנייה הירוקה והמחויבים לכך באמת – נאבקים בדימוי ש"ירוק זה יקר". אף על פי שכולם מסכימים שירוק הוא גם איכותי יותר, עדיין שרירה וקיימת התפיסה שבנייה ירוקה פירושה גם בנייה יקרה. תפיסה זו היא כיום האויב מספר אחת של הבנייה הירוקה, ובתקופה שזוג צעיר נאבק ממש כדי להגיע לפתרון דיור, היא עלולה לחבל בנכונות הטבעית שלו לרכוש דירה ירוקה.

ממחקרים שונים שנערכו עולה, כי תוספת העלות לדירה ירוקה מסתכמת בלא יותר מ-6%–5 מערך דירה חדשה ממוצעת, ששווייה בשוק עומד על כ-1.5 מיליון ₪. אינני מזלזל, חלילה, בתוספת זו, אך להערכתי היא מתגמדת אל מול החיסכון העצום המושג, לאורך שנים, בהוצאות האנרגיה בבניין ירוק, ובוודאי מול היתרונות הבריאותיים של בית ירוק, שאי אפשר אפילו לכמת אותם. בסופו של דבר, איך אפשר לכמת בריאות של ילד שלא לקה באסתמה בשל היעדר חומרים רעילים בבניין בריא?

היבט אחר שמקשה על שיווק הבנייה הירוקה קשור לכך שקשה לגעת בה ולחוש אותה. כאשר לא רואים ולא חשים מקרוב את איכות הבנייה הירוקה, קשה להאמין ביתרונותיה. ואכן, קשה להמחיש בידוד תרמי של קירות, שמונע איבוד חום בחורף ומאפשר קירור בקיץ.

בסיכומו של דבר, בנייה ירוקה – תכליתה לספק מקום מגורים בריא, חסכוני וידידותי לדייר ולסביבה. במובן זה היא מייצגת באופן מובהק את ערכי הדור הצעיר החדש, המקדש ערכים סביבתיים, והוא היה אמור לאמץ אותה בשתי ידיים. עם זאת, בשל הקושי להסביר את מהות הבנייה הירוקה, היא עדיין נתקלת בקשיים לא מעטים בדרך להטמעתה בענף הבנייה.

אנחנו בקבוצת חנן מור הבנו, כבר מראשית הדרך, שהדבר מחייב אותנו להקדיש חלק ממשאבינו להסברה ולחינוך, ואנו עושים זאת ברצון. למרות המאמצים הרבים שנדרשים מאִתנו – ולא מדובר רק במשאבים כספיים, אלא גם במשאבים ארגוניים – אנו מאמינים בכל לב שקידום הבנייה הירוקה – ובלבד שהיא עניין אמִתי ולא התיירקקות (greenwash) או גימיק שיווקי – הוא עניין בעל חשיבות לאומית, הן לחברה הן לפרט. הבנייה הירוקה מגלמת בתוכה היבטים כלכליים חשובים – כמו חיסכון באנרגיה ומִחזור, וערכים חברתיים – כמו שמירה על הבריאות והסביבה. ככזו היא מבטאת באופן ברור את ערכיו של בני הדור הצעיר והמעמד הבינוני, שמבטאים את עצמם באופן נחרץ בימים אלה בכל העולם וגם בישראל.

בנייה ירוקה – או בנייה בת-קיימא – היא במילים פשוטות דירה טובה יותר. הנהנים הישירים מתוספת ההשקעה הם הדיירים, שזוכים בדירה בעלת פוטנציאל לחיסכון במשאבים, בעוד הקהילה נהנית מסביבת חיים בריאה ואיכותית יותר.

חברת שיכון ובינוי נדל"ן (זרוע הייזום של שיכון ובינוי בארץ) מאמצת את תקן 5281 לבנייה ירוקה מאז שנת 2008. ההחלטה לבנות על פי תקן ירוק היא החלטה אסטרטגית ארוכת טווח, כחלק מחזון שלם ליצירת סביבת חיים בת-קיימא, שמביאה בחשבון כי החזר ההשקעה לחברה אינו ישיר, שכן הנכסים הם נכסים למכירה. החזר ההשקעה הוא עקיף, בדמות מוניטין והעלאת המודעות והביקוש לדירות בבנייה ירוקה.

כחלק מעבודת ההכנה שנעשתה לקראת אימוץ התקן בשיכון ובינוי נדל"ן, ערכנו ניתוחים כלכליים לבחינת משמעויות ההחלטה. מניתוחים אלה עולה כי כדי להגיע לדרגה הבסיסית בתקן (של כוכב אחד) יש להשקיע בעלוּת נוספת בעת הבנייה בשיעור של 3%–2, ובסכום המוערך בכ-30,000–40,000 ₪ ליחידת דיור. ניתוחים אלה קיבלו אישוש גם במחקר שערכה המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ^[1], וגם בניתוח לאחור של מיזמים שבנייתם הסתיימה.

מתוך הניתוח עולה, כי המרכיבים העיקריים בתוספת העלות הם: תוספת בידוד, המעבה קירות ומקטינה את שטח הדירה, ועל כן גוררת גם עלויות תכנון; מערכות זיגוג מתקדמות ומבודדות, המייקרות את שלד המבנה; מערכות מיזוג חסכוניות, שעלותן עשויה להיות כפולה מעלוּת מערכת מיזוג רגילה; מערכות 'בית חכם' לשליטה בצריכת החשמל ולבקרה שלה; מערך החדרת מי נגר ומערכת לאיסוף מי מזגנים להשקיה.

בבנייה החדשה ניתן ליישם עקרונות רבים מתחום הבנייה הירוקה ללא תוספת עלות משמעותית. למשל, ניתן לשלב בתכנון ובהקמה של יחידות דיור התאמה לאקלים בכלל והפניית פתחים לכיוונים מתאימים בפרט, אלמנטים להצללות מעל פתחים, גינות חסכוניות, מפסקי חשמל לכיבוי מרכזי של תאורה ומיזוג, ניצול קרקע מקומית להחזרה לאתר, הקפדה על חומרי בנייה בריאים ועוד.

גם בבתים קיימים ניתן לעשות שיפורים ברוח הבנייה הירוקה, שיתרמו לחיסכון בתחזוקת הבית: שימוש במוצרי שרברבות חסכוניים, בחירת חומרי צביעה וחומרים אחרים בעלי "תו ירוק", התקנת מאווררי תקרה, רכישת מוצרי חשמל חסכוניים ובכלל – ניהול הצריכה באופן חסכוני ומושכל.

 בד בבד עם אימוץ התקן פועלת שיכון ובינוי נדל"ן להעלאת רמת המודעות והידע לחשיבות הבנייה הירוקה ויתרונותיה בדרכים שונות, כגון פרסום, הדרכה למשווקים, המחשה במשרדי המכירות, שיתוף הידע הנצבר עם גורמים שונים בתחום הבנייה והייזום, חברוּת במועצה לבנייה ירוקה ועוד. בשנה האחרונה ניתן לזהות שינוי במודעות הציבור ליתרונות הגלומים בבנייה הירוקה ולחיסכון הפוטנציאלי בעלויות תחזוקת הבית.

עד היום קיבלו כבר שישה מיזמים של שיכון ובינוי נדל"ן אישור לפי התקן לבנייה ירוקה, ונבנו בהם כ-850 יחידות דיור – בכרכור, בנתניה, ברחובות, בירושלים, בקריית אונו ובתלמי מנשה. כיום בונה שיכון ובינוי נדל"ן כ-2,000 יחידות דיור נוספות על פי התקן לבנייה ירוקה. שיכון ובינוי נדל"ן רכשה בחמש השנים האחרונות ידע וניסיון מצטברים ביישום התקן על גלגוליו השונים. ידע וניסיון העוברים בין המיזמים, ביצוע הכשרות לבנייה ירוקה לאנשי החברה, וגם ביצוע בהיקפים גדולים – מביאים כולם להוזלה של עלויות הבנייה הירוקה. שילוב יועצים לבנייה ירוקה בשלבים המקדמיים של התכנון – בשלב גיבוש התפיסה האדריכלית – נותן למיזם נקודת פתיחה טובה להתאמה לתקן ולהפחתה של עלויות הבנייה הירוקה.