כסף גדל על העצים – השפעת עצי רחוב על שווי דירות באזור מפרץ חיפה

מבוא

מחקרים רבים ברחבי העולם מצאו שעצים שגדלים בערים מספקים להן יתרונות אקולוגיים ופסיכולוגיים הניתנים למדידה. עצים במרחב העירוני מספקים צל מהשמש, מחסה מפני הגשם ובית גידול ומזון לחיות בר ^[6], ומגדילים את המגוון הביולוגי ^[17]. הם בעלי ערך אסתטי, יש להם השפעות פסיכולוגיות חיוביות על בני האדם ^[5] והשפעות חיוביות על אסטרטגיות לאִפחוּת ולהסתגלות לשינוי האקלים ^[16]. אזורים ירוקים ועצים במרחב העירוני תורמים להפחתת הטמפרטורה המקומית ^{[13, 14, 15, 29]}, להפחתת אפקט אי החום העירוני ^{[19, 33]}, לשיפור איכות האוויר ^{[20, 22, 23]}, ללכידת פחמן ^{[21, 24]}, להפחתת השימוש באנרגיה ^{[4, 11]} ולרווחה הכללית ולבריאות של בני האדם ^{[3, 26, 35]}.

לשטחים ירוקים בעיר יש גם השפעות כלכליות. מאז סוף המאה ה-19 ^[8] נערכו מחקרים על ההשפעות שיש לשטחים ירוקים עירוניים, כגון גנים ופארקים, על מחירי נכסים. המחקרים נערכו ברחבי העולם, למשל בפרברי ערים בצפון אמריקה ובאוסטרליה, ולאחרונה בערים באירופה ובסין ^[9].

במזרח התיכון לא נערכו כמעט מחקרים על ההשפעות הכלכליות של עצים בעיר או על ההשפעה הכלכלית שיש לשטחים ירוקים בעיר על מחירי נכסים. בישראל בוצעו מחקרים רבים הנוגעים להיבטים הטכניים של נטיעת עצים, לתכנון שטחים ירוקים, להצללה ולהשפעת עצים על הפחתת חום ^{[27, 31, 32]}. הממשלה הנוכחית תומכת בקידום ייעור עירוני כאמצעי הסתגלות (adaptation) מבוסס טבע לשינוי האקלים, בין היתר, באמצעות החלטת ממשלה להצללת המרחב העירוני באמצעות נטיעת עצים ברחוב ^[1]. על פי ההחלטה, הרשויות המקומיות ייטעו בשנים הקרובות מאות אלפי עצים במרחב הציבורי. לפי החלטה זו, השאיפה הרשמית היא לשפר את החוסן האקלימי של ערי ישראל. עם זאת, ההשפעה הפיננסית של הצעדים האלה לא נחקרה רבות, וכן קיים חוסר במחקר בנושא הערך הכלכלי של שטחים ירוקים ועצים בערים בישראל.

שיטות המחקר

המחקר המוצג עוסק בפער הידע הזה באמצעות מודל תמחור הדוני להערכת היתרונות של עצי רחוב באזור עירוני בישראל, שנבחר לחקר מקרה. השיטה של תמחור הדוני להערכת מחירי נכסים מבוססת על ההבנה שערכו של נכס בודד הוא תוצאה של מאפייניו הפנימיים ותכונות הסביבה שהוא נמצא בה ^{[2, 28]}. במחקר הנוכחי מיושמת שיטת התמחור ההדוני כדי לחשב את החלק של מחירי נכסים שניתן לשייך לנוכחות של עצי רחוב ליד נכסים בקריית מוצקין. למטרה זו נבנה מאגר מידע המכיל את כל נתוני המכירות הזמינים לציבור של דירות בעיר על פני תקופה של יותר משנה. לאחר מכן, באמצעות מודלי רגרסיות, נבחנה המובהקות הסטטיסטית של עוצמת הקשרים בין מחירי המכירה לבין משתנים מסבירים המוכרים ממחקרים קודמים כמשפיעים על מחיר המכירה. יש לציין שמודלי רגרסיה נועדו לזהות קשרים סטטיסטיים, ואינם מצביעים בהכרח על הסיבתיות של הקשרים. המשתנים המסבירים הקשורים לנכס הם גודל הדירה, מספר חדרים, קומת הדירה, גיל הדירה וזמינות חניה פרטית. המאפיינים האלה נאספו מאתר מדלן. המשתנים הסביבתיים והשכונתיים ששימשו אותנו בעיקר הם קרבה לבתי ספר, לגנים ציבוריים, לקניונים, לתחנות רכבת ולכבישים ראשיים וכן זמינות החניה ברחוב. עבור כל מכירה, מיקום הדירה קיבל ניקוד על נוכחות של עצים בוגרים במרחב הציבורי מול המבנה שהדירה נמצאת בו ועבור המאפיינים הסביבתיים הנקובים בשימוש מקורות נתונים זמינים כמו Google Maps, Google Streetview, Govmap.il, מפת חופת העצים הלאומית ובאמצעות ביקורים במקום. לאחר איסוף, מיון, בדיקה ואימות הנתונים, נערכו מספר בדיקות סטטיסטיות על 615 נקודות הנתונים (מכירות) הרלוונטיות במאגר. נוכחותם של קשרים מובהקים סטטיסטית בין מחיר הדירה למשתנים התיאוריים נבדקה באמצעות מבחני t ומודלי רגרסיה. ראשית, נבדקו מודלים שונים של רגרסיה (semi log linear, log-log, robust log-log, GLS) כדי לראות איזה מודל מתאים לנתונים בצורה הטובה ביותר. שנית, ביצועי המודלים נבדקו באמצעות מבחני אבחון סטנדרטיים, כלומר מתאם בין משתנים מסבירים, נוכחות חריגים, מולטי-קולינריות, הטרוסקדסטיות והתפלגות נורמלית של שאריות. המודל שהצליח בצורה הטובה ביותר בבדיקות האבחון היה מודל robust log-log. המודל הסופי הושג על ידי חיסול צעד אחורה של המשתנים הבלתי מובהקים סטטיסטית (ברמת מובהקות של 0.05) מהמודל, וכך נחשפו רק משתנים המשפיעים על מחירי הדירות. לבסוף, כושרו של המודל הוערך על ידי הסתכלות על R² המותאם.

תוצאות

תוצאות מבחני ה-t שנערכו הראו קשר מובהק סטטיסטית בין מחיר מכירת הדירה לבין רוב המשתנים. לפיכך, ראינו לנכון לבחון את הקשרים הסטטיסטיים באמצעות מודלים של רגרסיה. למרות שמבחן ה-t הראשוני בין מחיר דירה לנוכחות עצי רחוב אינו מראה קשר מובהק סטטיסטית, בדיקה נוספת מראה קשר מובהק בין נוכחות עצי רחוב למחיר למ"ר. לאחר מכן, נמצא קשר מובהק סטטיסטית בין הימצאות עצי רחוב לבין המחיר לדירות בנות יותר מארבעה חדרים. הניסיונות וההתאמות של מודלי הרגרסיה הובילו לתוצאות הבאות של מודל הרגרסיה robust log-log. מתוך המשתנים שנחקרו במחקר זה, שבעה נמצאו מובהקים סטטיסטית. הרגרסיות שנערכו כולן מראות קשר חיובי מובהק סטטיסטית בין מחירי הדירות לבין הימצאות עצי רחוב מול מבנה הדירות, וכל מודלי הרגרסיה שנבדקו מניבים תוצאות משביעות רצון עם מקדמים בין 0.065 ל-0.081. התוצאות האלה מעידות כי עצי הרחוב הקיימים בקריית מוצקין משפיעים לטובה על מחירי הדירות בסביבתם, ללא קשר לשיטת הרגרסיה שנבחרה. כפי שמוצג בטבלה 1, הביצועים הכוללים הטובים ביותר שהושגו באמצעות רגרסיית robust log-log מציגים קשר של 0.065 בין עצי רחוב ומחירי מכירה, עם מובהקות סטטיסטית ברמה של 0.1%. ניתן לפרש את התוצאות האלה כעלייה של 6.5% בשווי לדירות עם עצי רחוב מול בית הדירות, לעומת דירות ללא עצי רחוב מול בית הדירות.

טבלה 1

תרומת מאפיינים שונים בדירות לערך המכירה שלהן

תוצאות של רגרסיית robust log-log.

ישנם משתנים נוספים שמראים תוצאה מובהקת סטטיסטית ברגרסיית robust log-log. באופן לא מפתיע, לגודל הדירה במ"ר יש השפעה חזקה על המחיר, והממצאים מצביעים על עלייה של 0.767% בשווי הדירה על כל עלייה של 1% בגודלה. נבדקו דירות בקומות קרקע עד 20, ונמצא כי לקומה שהדירה נמצאת בה יש מקדם שלילי, הבא לידי ביטוי בירידה של 0.5% בשווי הדירה עבור כל קומה נוספת. מנגד, בדיקות t ראשוניות שנערכו הראו קשרים חיוביים מובהקים סטטיסטית בין מחיר לבין קומת הדירה, אך קשרים שליליים בין מחיר למ"ר לבין קומה. הממצאים האלה תואמים מחקרים קודמים שמצאו עלייה במחירי הדירות עד לקומה מסוימת ^[7], ירידה במחיר עבור קומות גבוהות יותר ^[38], ויחסים לא ליניאריים בין קומה ולבין מחיר ^[37]. מחירי הדירות גבוהים ב-7% עבור דירות עם חניה פרטית בהשוואה לדירות שאין בהן חניה פרטית, ותוצאה זו תואמת מחקר קודם ^[10] שמצא השפעות דומות. הנושא המרכזי שעשוי להסביר, לפחות חלקית, את עליית המחיר ואת גובהה הוא חובת הרכישה לחניה פרטית עם רכישת דירה. לפי המודל, מחיר דירה גבוה ב-4.7% כאשר יש חניה ציבורית ברחוב הסמוך בהשוואה לדירה ברחוב ללא חניה ציבורית. תוצאות המודל מצביעות על עליית מחירי דירות הקשורה לגידול במרחק מתחנת הרכבת ומהכביש הראשי. ניתן לפרש את התוצאות כעליית מחיר של 0.04% עבור עלייה של 1% במרחק לתחנת הרכבת, ושל 0.02% במרחק לרחוב עכו, עורק התחבורה הראשי באזור הקריות. הממצא לקרבה לכביש עכו תואם למחקרים קודמים שהראו ירידת מחירים במחירי דירות שחשופות לרעשי תנועה ^[34]. התוצאות עבור תחנת הרכבת אינן תואמות מחקרים קודמים, שדווקא הראו תוספת ערך לקרבה ^{[18, 39]}. תחנת הרכבת ממוקמת בשכונה הוותיקה בקריית מוצקין, ועם הגידול במרחק לתחנה גדלים גודל הדירה ושנת הבנייה. ידוע שגם גודל הדירה וגם שנת הבנייה משפיעים לטובה על מחירי הדירות, שכן דירות חדשות וגדולות בדרך כלל יקרות יותר מדירות ישנות וקטנות. לכן, השפעת הקרבה לתחנת הרכבת עשויה להיות מושפעת מגיל הדירה, מגודלה ומהכמות ומהאיכות הגבוהות יותר של שירותים שכונתיים בשכונות חדשות יותר.

דיון ומסקנות

למרות הגישות השונות האפשריות לבחירה, להתאמה ולתיקון של מודל התמחור ההדוני, הדמיון הכולל בתוצאות המודלים השונים ובייחוד היחס בין עצי הרחוב ומחירי הדירות נותנים ביטחון שהאפקט הנמדד במודל הנבחר מייצג את המצב בקריית מוצקין. ההשפעה שנמצאה לעצי רחוב על מחירי הדירות במחקר זה גדולה יחסית, ותואמת תוצאות מחקרים קודמים במרחבי העולם, המראות השפעות של עצים ברחובות על מחירי נכסים בין 2% ל-18% ^{[למשל 12, 30, 36]}. ראוי לציין גם את הקשר המובהק סטטיסטית במבחני ה-t הראשוניים בין עצי רחוב ומחירי דירות בנות יותר מארבעה חדרים, מה שמעיד על העדפה חזקה יותר לעצי רחוב מצד רוכשי הדירות הגדולות. ממצא זה עשוי להצביע על כך שאנשים עם משפחות גדולות יותר (יותר ילדים) מייחסים חשיבות גבוהה יותר לעצי רחוב מאשר אנשים עם משפחות קטנות יותר. זה עשוי גם להעיד כי גודל התקציב של רוכשי דירות גדולות מאפשר להם לבחור את המאפיינים המועדפים ביותר של דירה. מצאנו שהשפעה של עצי רחוב גבוהה יותר מאשר השפעה של חניה ברחוב, כלומר – רוכשי דירות מעריכים עצי רחוב על פני מקום חניה נוספת.

מאחר שזהו אחד המחקרים הראשונים שפורסמו על ההשפעה של עצי רחוב על מחירי דירות בישראל, נותרו שאלות רבות לחקירה. ביצוע מחקרים נוספים מסוג זה בערים שונות יספק קנה מידה רחב יותר להבנת הנושא. נוסף על כך, במחקר זה לא התעמקנו בפרטים ספציפיים של עצי רחוב, כגון מין, גודל חופת העץ או גודל השטח המוצלל. כל אלה עשויים לשנות את מידת השפעת העצים על מחירי הדירות הסמוכות להם. כמו כן, יש לבצע מחקר שיציע דרכים לנצל את עליית מחירי הדירות לטובת מימון הגדלת כמות עצי הרחוב ותחזוקתם.